FINANCIARUL – ultimele stiri din Finante, Banci, Economie, Imobiliare si IT

Cresterea preturilor imobilelor nu a fost corelata cu cresterea venitorilor, diferenta fiind acoperita prin intermediul creditelor.

Desi preturile au crescut abrupt in ultimii ani, numarul tranzactiilor nu a crescut spectaculos (crestere anuala mai mica de 10%), ceea ce inseamna ca oferta a fost limitata, in timp ce cererea a crescut sustinut, situatie care a determinat o crestere nesustenabila a preturilor, scrie Cristian Orgonas pe blogul sau. In plus, multe dintre cele 1.5 milioane de tranzactii imobiliare realizate in ultimii 3 ani au fost facute doar in scop speculativ.

STAREA PIETEI IN PREZENT

1. Preturile imobilelor au scazut in ultimul an cu cel putin 35%, mai mult in cazul apartamentelor vechi (o scadere de pana la 50%) si mai putin in cazul celor noi (-15-30%) iar piata nu da semne ca s-ar stabiliza la acest nivel al preturilor.

2. Numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 37% in primele trei luni iar in conditiile in care soldul creditelor ipotecare a ramas stabil, inseamna ca marea majoritate a acestor tranzactii au avut loc “cu banii jos”. In acest caz, putem aproxima ca o treime din tranzactiile efectuale in ultimii ani au fost pe credit si doua treimi cu banii jos.

3. Interesul populatiei pentru creditare este egal cu zero din moment ce numarul interogarilor la Centrala Riscurilor Bancare a scazut cu 90%. Daca in 2007 existau in medie un milion de interogari pe luna, in februarie 2009 au avut loc doar 100.000.

4. Pe fondul cresterii dobanzilor, a inaspririi conditiilor de creditare si a deprecierii monedei nationale, sumele care pot fi imprumutate cu acelasi venit au scazut dramatic, ajungand sa fie cu 40-50% mai mici decat in 2007. In plus, avansul cerut de banci a crescut de la 10-15% la 25-30% sau chiar mai mult, ceea ce inseamna minim 13-15.000 de euro pentru un apartament cu doua camere care valoreaza 50-60.000. In ultimii ani, multi dintre cumparatori au imprumutat si acest avans insa acum nu mai este posibil decat daca ai un salariu foarte mare.

5. In 2007 existau aproximativ 350.000 de someri insa pana la sfarsitul acestui an, numarul acestora va creste pana la 600-650.000 de persoane in cel mai fericit caz. Asta inseamna 300.000 de salariati mai putin, deci numarul potentialilor cumparatori scade, mai ales daca luam in considerare si scaderea salariilor foarte mari si a bonusurilor primite de manageri.

Speculatorii, prinsi in capcana propriei lacomii

La nivelul intregii tari, estimez ca exista minim 50-75.000 de apartamente cumparate in anii trecuti doar pentru a specula cresterea preturilor (sa nu uitam ca in ultimii 3 ani au avut loc 1.5 milioane de tranzactii).

In acest moment, proprietarii se afla intr-o dilema: sa vanda sau sa astepte cresterea preturilor, chiar daca aceasta crestere va veni doar peste cativa ani. Problema este ca cei care nu sunt presati sa vanda, vor oferi aceste apartamente spre inchiriere, sporind astfel presiunea deja existenta pe piata chiriilor.

In ultimele luni, chiriile au scazut cu cel putin 15-20% iar intrarea in piata a catorva zeci de mii de apartamente va determina o scadere si mai mare a acestora. Stim ca studentii sunt clienti de baza ai celor care inchiriaza locuinte insa atat in acest an cat si in anul urmator, numarul locurilor cu taxa este de asteptat sa scada (numai Univ. Bucuresti va reduce cateva mii de locuri in acest an) si prin urmare, sunt convins ca in marile centre universitare numarul studentilor se va reduce, deci cererea va scadea in timp ce oferta va creste.

Mai mult, o parte dintre cei care muncesc in oras si stau cu chirie vor ajunge someri in perioada urmatoare; este posibil ca in lipsa unui loc de munca, acestia sa se intoarca in localitatile de domiciliu, diminuand si mai mult cererea.
In aceste conditii, scaderea chiriilor va face ca inchirierea unui apartament sa devina mai rentabila decat plata unor rate la banca (mai ales daca tinem seama de cresterea dobanzilor) si drept urmare, ne putem astepta ca cel putin o parte dintre cei care doresc sa cumpere un apartament sa isi amane decizia, cel putin pe moment.

Unii vor spune ca in acest mod, cererea pe piata inchirierilor va creste iar chiriile nu vor mai scadea. Eu cred ca per total, cererea va scadea iar cu cat somajul va creste mai mult, cu atat mai mult vor scadea chiriile.

Ce impact va avea criza asupra livrarilor de imobile noi

Unul dintre argumentele celor care sustin ca preturile nu vor mai scadea in perioada urmatoare este acela ca din cauza crizei, se va construi mai putin si prin urmare, daca oferta scade preturile se vor stabiliza sau chiar vor creste.

De curiozitate, am analizat evolutia numarului de autorizatii de constructii si am vazut ca in ultimele 6 luni (de cand a ajuns criza in Romania), au fost eliberate 26.010 autorizatii in timp ce in urma cu un an, au fost eliberate 25.988 iar in urma cu doi ani 26.102. Dupa cum se vede, numarul autorizatiilor emise s-a mentinut constant insa este posibil ca nu toate autorizatiile sa se transforme in imobile.

In ceea ce priveste livrarile de locuinte noi, in 2009 si 2010 se vor finaliza marea majoritate a ansamblurilor rezidentiale a caror constructie a inceput in 2006-2007, deci si numarul apartamentelor livrate pe piata va creste.

Mai mult, stim ca multe dintre aceste apartamente noi au fost cumparate din faza de proiect de catre “investitorii” care doreau sa profite de cresterea preturilor iar acum, vazand ca nu le-au iesit calculele, le vor scoate la vanzare.

Tinand cont de acest aspect, este posibil ca in 2009 si 2010 sa fie oferite la vanzare mai multe apartamente noi decat in 2006, 2007 si 2008 cumulat. Acestea fiind spuse, parerea mea este ca temerile legate de scaderea ofertei sunt in mare parte nefondate.

CAND SE VOR STABILIZA PRETURILE

Cred ca atat potentialii cumparatori cat si vanzatorii se intreaba cat va mai continua trendul descendent al preturilor pe piata imobiliara.

Dincolo de orice speculatie bazata pe date empirice (ii las pe altii sa speculeze momentul revenirii), din puncul meu de vedere, pentru ca preturile sa se stabilizeze trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:
1. Cresterea numarului interogarilor la CRB. Spuneam mai sus ca acestea au scazut cu 90% in ultimul an iar o crestere de la 100.000 cate au fost in februarie la minim 4-500.000 pe luna, va arata faptul ca populatia redevine interesata de contractarea unui credit. Fara o crestere a numarului interogarilor, nu va exista o crestere a numarului creditelor acordate.

2. Cresterea depozitelor populatiei la banci. Bancile au inasprit conditiile de creditare si prin urmare, avansul minim cerut de banci a crescut iar cumparatorii trebuie sa aduca mai multi bani de acasa daca vor sa isi cumpere un apartament.

In acest moment, depozitele populatiei scad in termeni reali, ceea ce inseamna ca oamenii consuma mai mult decat castiga iar diferenta este acoperita din banii economisiti. Pana cand valoarea depozitelor nu va creste, este foarte putin probabil ca potentialii cumparatori sa aiba avansul cerut de banci.

3. Stabilizarea ratei somajului.Ultimele trei luni au adus peste 100.000 de someri si cum Guvernul nu se grabeste sa adopte masuri clare si hotarate de sustinere a activitatii economice, ne putem astepta ca numarul somerilor sa creasca in urmatoarele luni.

Aceasta evolutie va determina atat scaderea in continuare a depozitelor populatiei la banci (somerii vor consuma din economii – daca le au), cat si retinerea potentialilor clienti de la a cumpara un imobil in conditiile in care starea economiei este una proasta.

4. Cresterea numarului tranzactiilor imobiliare. In momentul in care numarul tranzactiilor va creste (nu vorbim de o crestere de la o luna la alta ci comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut) putem discuta despre o potentiala stabilizare atat a preturilor cat si a pietei in general.

Atentie, preturile se vor stabiliza dupa ce conditiile de mai sus vor fi indeplinite, nu inainte. Mai mult, revenirea economiei romanesti va fi de asemenea anterioara stabilizarii preturilor.

S-a vorbit mult despre faptul ca dezghetarea creditarii va duce si la deblocarea pietei imobiliare. Acest rationament este in mare parte fals pentru ca cele mai optimiste previziuni facute de catre bancheri indica pentru acest an un avans al creditarii de 10%, ceea ce inseamna credite noi in valoare de sub un miliard de euro. Comparati aceasta cifra cu cele aproape 4 miliarde de euro aruncate de banci in piata anul trecut si veti vedea ca lipsesc 3 miliarde.