Financiarul

Criza economica a adus pentru piata birourilor, intr-o prima etapa, inghetarea planurilor de extindere ale companiilor, fie ele locale sau multinationale, si, in etapa a doua etapa, chiar restrângeri de activitate, se arata intr-un comunicat al companiei imobiliare Esop.

“În contextul in care, incepând cu trimestrul II din 2008 cererile de suprafete de peste 1.500-2.000 mp aproape ca s-au evaporat din piata, ca si cererile de suprafete medii vizând o imagine mai buna sau extinderea suprafetei, este lesne de inteles de ce spatiile de clasa superioara (A sau B+) au fost printre cele mai puternic afectate”, a precizat Mirela Raicu, partener al Esop.

Prima jumatate a anului 2009 a fost dominata de tranzactii de dimensiuni mici si medii (intre 200-800 mp), care s-au produs, in special, datorita necesitatii de reducere a costurilor, cautându-se solutii de spatii cu chirii, in medie, intre 10-14 euro/mp.

Pentru proprietarii de spatii de birouri, pretul platit in contextul economic actual este unul destul de ridicat.

Pe lânga reducerile chiriilor intre 10-30%, cresterea perioadei de neocupare de la 1-3 luni (cât era media in perioada 2007-2008) la 5-9 luni si peste in prezent, reprezinta o pierdere financiara la fel de importanta.

Desi in anumite cazuri perioada de neocupare se datoreaza practicarii unor chirii peste media pietei, aceasta nu este o cauza generalizata.

Scaderea cererii la aproape jumatate din volumul sau in anul 2008 este un aspect generat de faptul ca nu mai sunt suficienti antreprenori si afaceri pentru a ocupa cladirile de birouri existente, sunt de parere specialistii Esop.

Potrivit acestora, daca ne raportam la o perioada contractuala medie de trei ani, o perioada de neocupare de 6 luni implica incasarea de catre dezvoltator a unor venituri cu peste 14% mai reduse, iar in cazul unei perioade de neocupare de noua luni, reducerea veniturilor este de 20%.

Cumulat cu scaderile datorate nivelului chiriei (operate in marje cuprinse intre 10-30%, in functie de locatie si tipul de spatiu), cifra de afaceri a dezvoltatorilor imobiliari se confrunta cu posibilitatea diminuarii pe termen scurt (2-3 ani) cu procente intre 24 si 50%.

“Într-o piata pe trend descendent, astfel de decizii s-au dovedit intelepte, pentru ca cel ce aparent a pierdut in ianuarie-februarie 2009 inchiriind cu un euro sub pretul mediu al pietei la momentul respectiv, s-a dovedit un câstigator la numai câteva luni dupa aceea, când chiriile au mai inregistrat scaderi aditioale de 1,5-2,5 euro/mp”, a precizat Mirela Raicu.

De exemplu, pentru un imobil de 4.000 mp in zona de centru-nord, clasa B+, finalizat in cursul trimestrului 1 al anului 2009 si estimat, initial, a se inchiria/pre-inchiria la un nivel de 18 euro/mp, inchirierea sa in august 2009 la 14 euro/mp pe termen de trei ani va aduce dezvoltatorului un venit cu peste 900.000 euro mai redus.

La rândul lor, proprietarii de vile cu spatii intre 200-400 mp au avut de pierdut sume intre 30.000 – 50.000 euro, luând in calcul o reducere medie de aproximativ 20%, o perioada medie de neocupare de 5-6 luni si o perioada de inchiriere de 2 ani.

“Aceste reduceri de venituri nu sunt insa atât de sumbre, daca tinem cont si de faptul ca suntem acum intr-o piata in care si pretul diverselor investitii si oportunitati de afaceri a coborât deosebit de mult.

Un exemplu elocvent sunt terenurile, disponibile in momentul de fata la valori cu peste 25-35% mai reduse”, a conchis Mirela Raicu.