Financiarul

În timp ce preţul pe metru pătrat la locuinţele din clasa economică au ajuns în staţiunile de la Marea Neagră din Bulgaria la cel mai scăzut nivel, apartamentele din clasa lux nu numai că nu şi-au cedat poziţiile, ci chiar şi-au majorat atractivitatea.

Aceste proiecte se remarcă printr-un amplasament avantajos, o infrastructură bine gândită şi o calitate foarte bună a construcţiei, iar cei care se grăbesc să cumpere astfel de apartamente, la preţuri comparabile cu cele din Europa de Vest, sunt în special cetăţeni ruşi.

Cererea la imobiliarele din clasa lux cu ieşire la Marea Neagră se explică simplu: oferta este una limitată şi nu este de aşteptat o creştere a acesteia. Modificările din legislaţia urbanistică a Bulgariei au pus cruce pe proiectele situate în apropierea imediată a mării, proiecte care îi atrag atât de mult pe ruşi.

De la 1 ianuarie 2008, odată cu aderarea Bulgariei la UE, în această ţară s-au impus reguli noi: acum, construcţia de imobile la mai puţin de 100 de metri de plajă este interzisă, la 300 de metri un astfel de proiect nu trebuie să aibă mai mult de trei niveuri, iar la 500 de metri – 5, precizează cotidianul rus Utro.

Asemenea restricţii se răsfrâng inclusiv asupra preţului terenurilor cumpărate înainte de aderarea Bulgariei la UE, dar care nu au fost încă exploatate. Chiar dacă vreun developer se va decide astăzi să lanseze un nou proiect, produsul final va fi exclusivist şi extrem de scump.

Statutul Bulgariei de membru în UE impune şi alte obligaţii, care influenţează piaţa imobiliară a ţării. Bulgaria, o ţară exclusiv agrară, a nimerit în zona în care, potrivit legislaţiei europene, terenurile trebuie să aibă în continuare destinaţie exclusiv agricolă. Înainte, developerii puteau, cu sprijinul comunităţilor locale, să cumpere uşor terenuri din această categorie şi să le le schimbe destinaţia în construibil. Acum, Bulgaria se supune cerinţelor UE şi este nevoită să-şi sacrifice terenurile bune pentru construcţii, şi aşa deficitare.

Terenurile plane situate în apropiere de Marea Neagră sunt şi ele incluse în categoria celor cu destinaţie agricolă. În Bulgaria, terenurile cu ieşire la plajă însumează o suprafaţă de numai 25 de km (în Spania sunt 170 de km!), iar alte terenuri bune pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare sunt greu de găsit.

Desigur, în Bulgaria mai există locuri şi terenuri minunate, dar acestea sunt stâncoase şi trasarea de utilităţi în respectivele zone ar majora substanţial preţul la locuinţe. Prin urmare, scrie Utro, preţul la proiectele imobiliare deja finalizate va creşte, adaptându-se cererii.

Potrivit portalului realtyrbc.r, doar 25% dintre cetăţenii ruşi care cumpără case şi apartamente în străinătate fac acest lucru în scop investiţional, restul alegând-şi locuinţe pentru sine, fără să se zgârcească şi pretinzând standarde ridicate.
Astăzi, însă, în Bulgaria există cel mult 500 de apartamente deja construite din clasa premium şi de 3 ori mai multe rămase nefinalizate din cauza crizei, iar în viitorul apropiat nu se aşteaptă darea lor în exploatare.

De asemenea, la ora actuală circa 50% dintre persoanele care cumpără proprietăţi în Bulgaria sunt cetăţeni ruşi, potrivit unui studiu realizat de compania Knight Frank. Piaţa bulgară este părăsită de britanici, care înainte de criză investeau activ în imobiliare din această ţară: în perioada iulie 2008- iulie 2010, s-au înregistrat cu 64% mai puţine cereri pentru imobiliare în Bulgaria din partea cetăţenilor Marii Britanii. Însă, precizează Utro, această statistică se referă în mare măsură la segmentul economic al pieţei imobiliare.

În ceea ce priveşte locuinţele din clasa lux din Bulgaria, ruşii ar putea fi concuraţi doar de cetăţeni ai altor republici ex-sovietice. Formulând cerinţe înalte privind calitatea construcţiilor, aceştia sunt dispuşi să plătească oricât, alimentând în acest mod cererea ridicată la acest segment.

Acest lucru, alături de deficitul de terenuri pentru noi construcţii, constituie încă un argument în favoarea estimărilor conform cărora cererea la construcţiile deja finalizate, în primul rând la cele exclusiviste, va creşte în Bulgaria, conchide Utro.